又一層 : 寂靜的小酒吧 帶來無限驚喜
又一層 : 寂靜的小酒吧 帶來無限驚喜
 

投資物業的漫漫長路上 ,令我學懂了的是「反面思維」。 對於一些事情的看法,有着與別人不同的見解,面對問題時更清晰明白自己的需要, 也許這是一生人錯誤的固執。

「康莊大道」總比「荊棘滿途」好走;「異類思維」總與「世俗看法」難行。大部分人的判斷為「對」; 小部分人的分析是「錯」 。

不跟隨別人在已定型的想法下隨波逐流, 這條路 一生走不完也學不完。

 

小酒吧位處東京都荒川區, 距離車站3分鐘步程。雖然店舖被公認為高風險投資,但這幾年租戶卻是一個接一個, 基本上都沒有空置期。 用「僻靜」這詞來形容小酒吧是一點也不為過, 順理成章當然是以「死路一條」來為它畫上句號。

別人視為該放手的物業, 我卻越來越愛不釋手, 又怎能輕言捨它而去。

難道租客都全是笨蛋?若是沒有市場、沒有回報的地方,是絕對不會令租客投入任何金錢去開店。若果店舖開設在這裏,沒有一定的顧客群和流轉量,你猜經營者會否笨得要在這位置選址開業。

曾經有一位仲介跟我說過, 在日本小酒吧的經營者一天只須幾個顧客進去光顧, 已經可以維持租金。 當時他說的這話兒 , 在一個「銷售員」與「消費者」角色與利益關係互對之下,當然是有着不信任與懷疑的問號,但最終我還是選擇了相信。

畢竟日本店舖的租金,不會像香港一樣瘋顛, 與上蓋物業尺價有天淵之別,表面客似雲來的店舖, 卻敵不過天價的租金,被逼紛紛結業的比比皆是。成功的店舖業者,必定對市場有一定的研究,選址開業定位正確,當中的商場哲學, 也許就像那中介的一席真言。

購入這小酒吧, 不經不覺已渡過四個年頭, 期間已經換了2個租客, 第一個買入連租約的已經租住7年, 第二個接手是15天空窗期,現在的新租客更是“0”空窗期。 擺在眼前出租的事實,以這麼一個寂靜的地區, 確實令我有些意外驚喜, 不知道是否上天眷顧對我特別看待。

當第二個租客告訴要退租, 我也曾把小酒吧委託日本業界以空室交付的情况出售, 怎料放售不足3星期,居然找到3個願意滿額1,160萬日元的買家 :

 

第一個 是日本不動產公司的人想收購

第二個 是日本人想買來自用

第三個 是留日中國人想買來自用

 

這三個買家令我之前認為對的想法更加堅定不移, 五臟六腑像注下了一支強心針似的 。 專家評論什麼日本樓不升的說法,也被自己親身經歷的事實不攻自破 。既然不動產公司想收購我的小酒吧 , 就意味著即使滿額收購價, 對這不動產公司還是有一些賺幅;日本人及留日中國人想買來自用, 就印證了市場上仍然有一定的需求。

在放售的同時安排了招租, 對於這個小酒吧也有更深入與積極的研究, 再翻看購入時的資料, 才發覺這1989年建的的店舖, 當時的發售價是4,420萬日圓, 這令我沾沾自喜。這間4年前沒人問津的店舖 ,原來自己買入的價位是當年發售價的七分之一,持有至今以承接價位計算升值8成。

在1990年泡沫經濟下,日本人輸得一敗塗地,也嚇怕了大部分的當地人, 一幕幕慘痛的經歷呈現眼前,令他們這一生不敢再沾手物業。

物業市場上的定律是「高回報高風險」, 這欠缺人流的小酒吧出租率就出乎意外的「高回報低風險」。

世事無絕對,只看買不買。

我的腦海裏浮現出的至理真言 : 別人失敗不等於自己失敗;別人成功也可能等於自己一敗塗地 。

■ 落 日 見 黎 明 ■

■ 絕 處 可 重 生 ■

■ 蓬 萊 在 眼 前 ■

■ 何 須 問 路 人 ■

■ 深 山 與 世 絕 ■

■ 只 待 知 音 者 ■

■ 桃 源 世 外 覓 ■

又一層

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